קרקעות להשקעה תמ"א 70: מה באמת קרה מאז שהתוכנית אושרה

כשתוכנית מתאר ארצית מאושרת, הכותרות מתפרסמות ליום-יומיים ואז נעלמות. אבל עבור מי שעוסק בקרקע, האישור הוא לא סוף הסיפור, הוא תחילתו. תמ"א 70, שאושרה במועצה הארצית לתכנון ובנייה ב-31 בדצמבר 2024, היא בדיוק מקרה כזה: מסמך שהשפעתו האמיתית נמדדת לא ברגע האישור, אלא בשנים שאחריו, כשהוראותיו מחלחלות לתוכניות המקומיות ומשנות את השווי של קרקעות ספציפיות.

אנחנו נמצאים עכשיו בדיוק בתקופה הזו. ברחבי גוש דן מקודמות למעלה ממאה יוזמות תכנוניות במרחבי התחנות, בהיקף מצטבר של מאות אלפי יחידות דיור. במקביל, פרויקט המטרו עצמו התקדם: תכנון הרשת הושלם, המדינה יצאה למכרזי החפירה הראשונים, ובתחילת 2026 אושרו לקידום מרכזי התחבורה הגדולים של הרשת.

התוצאה היא שהמונח "קרקעות תמ"א 70" הפסיק להיות מושג תיאורטי. יש היום מפה מאושרת, יש כללים כתובים, ויש תהליכים מקומיים שאפשר לעקוב אחריהם. מה שנדרש מהמשקיע הוא להבין את שרשרת התכנון, כי בדיוק בה נקבע הערך.

לפני שנכנסים לפרטים, כדאי להבין את ההקשר הרחב של קרקעות להשקעה תמ " א 70: מדובר בתחום שבו המידע התכנוני פומבי וזמין לכולם, אבל היכולת לתרגם אותו להחלטה, היא שמבדילה בין משקיע מקצועי למי שפועל על סמך שמועה.

תמ"א 70 בשתי דקות: מה התוכנית קובעת בפועל

תמ " א 70 היא תוכנית המתאר הארצית למרחבי תחנות המטרו של מטרופולין תל אביב. היא איננה מאשרת בנייה ישירות, היא קובעת את הכללים שלפיהם ייכתבו התוכניות המקומיות סביב כל אחת מ-109 התחנות, הפרוסות ב-24 רשויות מקומיות. עקרונות התוכנית, המפורטים באתר מינהל התכנון, מבוססים על תפיסת תכנון מוטה תחבורה ציבורית: ציפוף, עירוב שימושים של מגורים, תעסוקה ומסחר, וצמצום התלות ברכב פרטי.

הכלי המרכזי של התוכנית הוא מנגנון הרח"ק, יחס בין סך שטחי הבנייה לשטח הקרקע, שמחליף את שיטת אחוזי הבנייה המסורתית. התמ"א קובעת לכל תחנה, לפי סיווגה ומיקומה, ערכי רח"ק מינימליים שהתוכניות המקומיות סביבה חייבות לעמוד בהם. במילים פשוטות: התוכנית לא רק מאפשרת בנייה אינטנסיבית סביב תחנות, היא מחייבת אותה.

שלוש טבעות: הליבה, הראשונה והשנייה

סביב כל תחנה מגדירה התמ"א מרחב השפעה ברדיוס של כ-600 עד 800 מטרים, כעשר דקות הליכה, המחולק לשלושה אזורים. מרחב הליבה, עד כ-100 מטרים מהכניסה לתחנה, מיועד לפעילות עירונית אינטנסיבית ומשמש שער הכניסה לתחנה. הטבעת הראשונה משתרעת עד כ-300 מטרים ממרכז התחנה, ובה מכוונת התוכנית לבינוי האינטנסיבי והמגוון ביותר. הטבעת השנייה נמשכת משם ועד גבול התוכנית.

מבחינת משקיע, החלוקה הזו היא נקודת המוצא של כל ניתוח: אותה קרקע בדיוק, במרחק 250 מטרים מתחנה או במרחק 700 מטרים ממנה, נמצאת במשטר תכנוני שונה, עם היקפי בינוי צפויים שונים ולכן שווי עתידי שונה. בדיקת המיקום המדויק של קרקע ביחס לטבעות היא פעולה בסיסית שכל מי ששוקל עסקה חייב לבצע, ואפשר לבצעה מול התשריטים הרשמיים.

מהתמ"א לתב"ע: השלב שבו הערך באמת נקבע

כאן נמצא לב העניין עבור מי שעוקב אחרי התחום ב-2026. תוכנית ארצית קובעת מסגרת, אבל זכויות בנייה קונקרטיות נולדות רק בתוכניות מקומיות ומפורטות. ברגע זה מקודמות ברחבי המטרופולין למעלה ממאה יוזמות כאלה, מפתח תקווה ורעננה ועד ראשון לציון, בהיקף מוערך של כ-300 אלף יחידות דיור, וההערכות ארוכות הטווח מדברות על פוטנציאל גדול אף יותר.

כל תוכנית כזו עוברת את המסלול הסטטוטורי המלא: הכנה, הפקדה, התנגדויות, אישור. ולצד ההזדמנות קיים גם מרכיב שחשוב להכיר, חוק המטרו (חוק רכבת תחתית, התשפ"ב-2022) קבע מס השבחה ייעודי במתחמי ההשפעה, שנועד לממן את הקמת המערכת. כלומר: חלק מעליית הערך שתיווצר מהתוכניות המשביחות ינותב למימון הפרויקט. משקיע מקצועי מתמחר את זה מראש.

מה זה אומר למי שמחזיק קרקע, או שוקל לרכוש

המסקנה המעשית: שווי של קרקע במרחבי תמ"א 70 נגזר משני משתנים, המיקום ביחס לטבעות, והשלב שבו נמצאת התוכנית המקומית הרלוונטית. קרקע בטבעת ראשונה שבאזורה כבר הופקדה תוכנית מפורטת נמצאת במקום שונה לחלוטין, מבחינת סיכון ומחיר, מקרקע בטבעת שנייה שבאזורה התכנון טרם החל. שתיהן יכולות להיות השקעות סבירות, אבל במחירים שמשקפים את ההבדל.

חשוב גם לזכור את ממד הזמן. עבודות החפירה של המטרו צפויות להתחיל בהמשך העשור, וההערכות לפתיחת השלב הראשון של הרשת נעות סביב אמצע שנות ה-30. התהליך התכנוני סביב התחנות יתקדם במקביל, אבל מי שנכנס לתחום צריך אופק השקעה של שנים רבות, לא של רבעונים.

הדרך המעשית להשתתף בתהליך

מרבית המשקיעים הפרטיים אינם רוכשים קרקע שלמה בעצמם, ההון הנדרש והמורכבות המשפטית והתכנונית גבוהים מדי. המודל הרווח הוא כניסה דרך חברות יזמות קרקעות, שמאתרות קרקעות במרחבי התחנות, רוכשות אותן ומציעות למשקיעים להצטרף כשותפים באמצעות הסכם שיתוף במקרקעין. ההסכם נרשם אצל רשם המקרקעין, וכל שותף מחזיק בבעלות רשומה בחלק מוגדר מהקרקע עצמה, לא בזכות חוזית מול חברה.

תמ"א 70 עברה בשנה וחצי האחרונות מהצהרה לתשתית עובדת: הכללים נקבעו, המפות פורסמו, והתוכניות המקומיות בדרך. מי ששוקל השקעה בתחום צריך ללמוד את שרשרת התכנון, לבדוק כל קרקע ביחס לטבעות ולסטטוס התוכניות באזורה, ולבחור גורם מקצועי מנוסה שמלווה את התהליך. הידע זמין, והשימוש הנכון בו הוא ההבדל בין השקעה מושכלת להימור.