רוצים להעביר נכס ללא תמורה? אלו ההשלכות שחייבים להכיר מראש

העברה ללא תמורה יכולה להתבצע בין קרובים בתוך המשפחה (למשל בין הורה לילד) וכן בין צדדים שאינם משפחה. כעורך דין העוסק שנים רבות במקרקעין ערכתי עבורכם מדריך המפרט את הדברים העיקריים שכדאי לדעת בנוגע להעברת נכס מקרקעין ללא תמורה.

מדוע מעבירים נכס מקרקעין ללא תמורה?

העברת נכס מקרקעין ללא תמורה הינה נפוצה ונעשית בדר"כ בתוך המשפחה. מניסיוננו, להעברת נכס ללא תמורה במשפחה עשויים להיות שיקולים מגוונים, כגון:

1. תכנון מס: אם ניקח לדוגמא הורים שבבעלותם שתי דירות מגורים והם רוצים למכור אחת מהן, אז במקרה כזה הם יצטרכו לשלם מס שבח בעת המכירה. אך, אם ההורים בטרם מכירת אחת מדירות המגורים, יעבירו דירה אחת לאחד מילדיהם ללא תמורה, אז הם יוכלו למכור את הדירה שנותרה להם בפטור ממס שבח לפי ההגדרה של "דירת מגורים יחידה מזכה". אציין שהעברת הדירה לאחד מהילדים ללא תמורה, תהיה פטורה גם היא ממס שבח.
2. חלוקת הרכוש במהלך החיים: שיקול נוסף לביצוע ההעברה ללא תמורה היא רצונו של מעביר הנכס לבצע חלוקה של רכושו בתוך המשפחה במהלך חייו, על מנת למנוע סכסוכים עתידיים בין יורשיו או על מנת להבטיח למקבל הנכס כי הנכס יועבר אליו באופן יותר וודאי (בהשוואה להעברת הנכס במסגרת צוואה, שלה יכולים להתנגד לאחר פטירתו של מעביר הנכס).
3. שיקול כלכלי: פעמים רבות אני נתקל במצב בו הורים מעוניינים לשפר את מצבם הכלכלי של ילדיהם ומעבירים להם דירה במתנה. השיקול הוא בעיקר "שיפור עמדה" לילד. במצב זה הילד יכול להשתמש בדירה כמנוף כלכלי למימון ובאמצעות הדירה הוא יכול לרכוש דירה נוספת.

מהניסיון שלי בליווי העברות נכסים בתוך המשפחה, פעמים רבות ההחלטה לבצע העברה ללא תמורה נובעת לא רק משיקולי מס אלא גם מהרצון ליצור ודאות משפחתית ולמנוע מחלוקות עתידיות. יחד עם זאת, דווקא בגלל שמדובר במהלך שנעשה לרוב מתוך אמון בין בני משפחה, חשוב לבחון מראש את מכלול ההשלכות המשפטיות והכלכליות של ההעברה.

חשוב לציין שקיימים שיקולים מגוונים נוספים. כל מקרה הוא ייחודי וייבחן בהתאם לנסיבותיו.

אילו מיסים חלים, אם בכלל, בהעברה ללא תמורה?

למרות שהעברת הנכס מתבצעת ללא תמורה, היא עשויה לכלול חיוב במיסים כגון מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה, אך תוך התחשבות בקרבה המשפחתית בין הצדדים וליתר התנאים הקבועים בחוק.

מס שבח

חוק מיסוי מקרקעין מגדיר מי מבני המשפחה נחשב "קרוב" למעביר הנכס, דבר היכול לזכות את מעביר הנכס בפטור ממס שבח בעת העברה למקבל הנכס.

מי ייחשב "קרוב" למעביר הנכס כדי שהמעביר יזכה לפטור ממס שבח?

• בני זוג
• הורים, סבים/סבתות, צאצאים, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
• העברה בין אחים – נדגיש כי העברה זו תהיה פטורה ממס שבח רק כאשר הזכות המועברת התקבלה מהורה או סב, ללא תמורה או בירושה.

מס רכישה

אם מקבל הנכס מוגדר כ"קרוב" בתקנות מיסוי מקרקעין, הוא יידרש לשלם שליש ממס הרכישה הרגיל שצפוי היה להיות אם היה מדובר בעסקה רגילה ללא קרבה משפחתית.

מי ייחשב "קרוב" למעביר הנכס כדי לזכות בהטבה במס רכישה בעת קבלת הנכס במתנה?

• בני זוג (כולל מי שהיה בן זוג במשך שישה חודשים שקדמו להעברת המקרקעין)
• הורים
• צאצאים
• בני זוג של צאצאים
• אח ואחות

היטל השבחה

אם מקבל הנכס מוגדר כ"קרוב" בחוק התכנון והבנייה, לא תהיה חבות בתשלום היטל השבחה בעת העברת הנכס, אך תשלום היטל ההשבחה (ככל שיהיה כזה) יידחה למועד עתידי כאשר מקבל הנכס יהיה מעוניין למכור אותו.

חשוב לשים לב כי הגדרת "קרוב" שונה בין החוקים שצוינו. לכן, חשוב לבדוק כי גם מעביר הנכס וגם המקבל עונים על ההגדרה בחוקים השונים כדי לנצל את הטבות המס הקיימות.

תקופות צינון למכירת דירת מגורים שהתקבלה ללא תמורה

חוק מיסוי מקרקעין קובע תקופות המתנה ("תקופות צינון") למי שקיבל דירת מגורים במתנה, כך שאם מקבל הדירה ירצה למכור אותה לפני שחלפו אחת מתקופות הצינון הבאות, הוא יחויב במס שבח בעת המכירה. החוק מגדיר שתי תקופות צינון:

1. תקופת צינון של 3 שנים – אם מקבל הדירה במתנה מתגורר בדירה באופן קבוע. תקופה זו מתחילה מהיום שמקבל הדירה החל לגור בדירה.
2. תקופת צינון של 4 שנים – אם מקבל הדירה במתנה אינו מתגורר בדירה. תקופה זו מתחילה מיום קבלת המתנה.

כאשר מדובר בהעברת דירת מגורים במתנה לקטין, שתי תקופות הצינון מתחילות ברגע שבו הקטין הופך לבגיר (כאשר מלאו לו 18).

כאשר בוחנים העברה ללא תמורה, אני מקפיד לבדוק לא רק את השלכות המס המיידיות אלא גם את ההשפעה העתידית של המהלך. לעיתים פעולה שנראית נכונה בטווח הקצר עשויה להשפיע בהמשך על זכאות להטבות מס, על רכישת דירה נוספת או על האפשרות למכור את הנכס בפטור בעתיד.

איזה שיקולים נוספים כדאי לשקול לפני שמעבירים נכס ללא תמורה בתוך המשפחה?

מניסיוני בתחום, אנו חושבים שצריך לשקול בנוסף את השיקולים הבאים לפני שמחליטים לבצע העברה ללא תמורה בתוך המשפחה:

• תשלום מס רכישה על דירה שנייה: מקבל הנכס במתנה הופך לבעלים של הדירה, ולכן כשירצה לרכוש דירה בעצמו הוא יידרש לשלם מס דירה שנייה ע"ס 8%.
• חשש מהתנהגות לא אחראית מצד מקבל הנכס: במידה ומקבל הנכס לוקח על עצמו התחייבויות כספיות שהוא אינו מסוגל לעמוד בהם, ובהתאם לכך הוא נקלע לקשיים כלכליים, ישנו חשש שהנכס ישועבד או יעוקל ע"י גורמים שלישיים.
• הגבלת זכאות להטבות בדיור: כפי שצוין, מקבל הנכס הופך לבעלים של דירה, ולכן הוא אינו יכול לקבל הטבות למחוסרי דיור ולהירשם להגרלות כמו "מחיר למשתכן".
• עריכת הסכם ממון ע"י מקבל הנכס: לעיתים, מעבירי הנכס (למשל ההורים) עשויים להציע למקבל הנכס במתנה לערוך הסכם ממון עם בן/בת זוגו עקב החשש שאלו יוכלו לטעון בעתיד לזכויות באותו נכס במקרה של פרידה.

לעיתים רבות אני ניתקל בהורים שאומנם מעוניינים לתת מתנה לילדיהם אך עדיין מבקשים "להיות בתמונה" על מנת להבטיח התנהלות נכונה של הילד עם הדירה ו/או למנוע מחלוקות עתידיות ביחס לבן / בת זוג. ולכן המנגנון שאנו מציעים לאותם ההורים הוא רישום הערת אזהרה לטובת ההורים על הדירה מיד לאחר העברת הזכויות לילד. במצב זה כל פעולה עתידית בנכס תצריך את הסכמתם.

העברת נכס מקרקעין ללא תמורה – חשוב לתכנן מראש

העברת נכס מקרקעין ללא תמורה היא פעולה משפטית בעלת השלכות משמעותיות מבחינת תכנון מס, חלוקת רכוש במהלך החיים ושיקולים משפחתיים נוספים.

פעמים רבות אני מסביר ללקוח שהעברה ללא תמורה פירושה "מכירת הנכס ב- 0" למקבל המתנה. זאת אומרת שהליך העברת הנכס ללא תמורה ו/או במתנה הוא אותו הליך של מכירת הנכס ויש לעבור את מלוא השלבים שהיינו אמורים לעבור לו היינו בוחרים למכור את הנכס.

לכן, חשוב להיעזר בעורך דין בקיא בתחום המקרקעין, אשר יוכל להעניק ייעוץ מקיף ולוודא שהעברה תתבצע בהתאם לדין. אשמח לסייע לכם בתהליך העברת הנכס, באופן שישרת את מטרותיכם בצורה הטובה ביותר.

*עו״ד מיכאל שטרית מלווה עסקאות מקרקעין והעברות נכסים, לרבות עסקאות ללא תמורה בתוך המשפחה, תוך בחינת היבטי מיסוי, רישום והשלכות משפטיות עתידיות של ההעברה. לצד פעילותו בתחום הנדל״ן, הוא מייצג גם נפגעי גוף ומלווה הליכי מימוש זכויות מול חברות ביטוח ורשויות.