למה רוב המשקיעים נכשלים בהשבחת קרקעות? עומר גור מנתח

הבעיה המרכזית

הבעיה המרכזית היא לא חוסר כסף או חוסר מזל - היא חוסר הכנה ותכנון נכון.  מנכ"ל פריים אינווסט עומר גור רואה שוב ושוב את אותן הטעויות החוזרות: משקיעים שקונים קרקע בלי להבין את הסטטוס התכנוני שלה, משקיעים שלא מחשבים נכון את אופק ההשקעה, ומשקיעים שנכנסים עם ציפיות לא ריאליסטיות. כל אחת מהנקודות האלה יכולה לגרום לכישלון - והשילוב שלהן מבטיח אותו כמעט בוודאות.

ציפיות לא ריאליסטיות לגבי זמנים

הטעות הראשונה והגדולה ביותר: משקיעים חושבים שתהליך שינויי ייעוד קרקע לוקח שנה-שנתיים. במציאות, תהליך תכנוני מלא יכול לקחת 5, 7, ואפילו 10 שנים - תלוי בסיבוכים, מתן התנגדויות, ועומס בוועדות התכנון. כשהמשקיע מצפה לרווח תוך שנתיים ומגלה שהוא תקוע 7 שנים עם קרקע שלא ניתן למכור במחיר טוב - הוא נכנס ללחץ פיננסי ומוכר בהפסד. פרויקטים ארוכי טווח דורשים סבלנות אמיתית - לא רק סבלנות תיאורטית.

חוסר הבנה של התהליך התכנוני

משקיעים רבים קונים קרקע מבלי להבין מה הסטטוס שלה בתב"ע (תוכנית בניין עיר). האם היא בתוך גבולות תכנית מאושרת? האם יש צורך בהגשת תוכנית חדשה? מה הייעוד הנוכחי ומה הסיכוי לשנותו? אלה שאלות בסיסיות שצריך לדעת עוד לפני החתימה - אבל רבים קונים "בעיניים עצומות" ומגלים אחר כך שהקרקע לא ניתנת להשבחה בקלות, או שהיא כפופה להגבלות שמקטינות משמעותית את הפוטנציאל. ליווי תכנוני מקצועי מראש חוסך טעויות יקרות.

התעלמות מהיטל השבחה ועלויות נוספות

היטל השבחה הוא המס שמוטל על בעל הקרקע כשערך הקרקע עולה בעקבות שינוי תכנוני - והוא יכול להגיע ל-50% מההשבחה. משקיעים רבים לא מכניסים את העלות הזו בחישוב, ואז מגלים שהרווח שתכננו "נעלם" כמעט לחלוטין. בנוסף, יש עלויות תכנוניות (יועצים, הגשת תוכניות, בדיקות היתכנות נדל"ן), עלויות משפטיות, ומס שבח בעת המכירה. כל אלה מצטברים - ואם לא תכננת אותם מראש, ניתוח כדאיות שלך מתפוצץ באוויר.

בחירת מקומות לא נכונים

לא כל קרקע היא הזדמנות טובה. קרקע באזור שאין לו ביקוש, קרקע שרחוקה מתשתיות, או קרקע באזור שהרשות המקומית לא מעוניינת לפתח - אלה מתכונים לכישלון. זיהוי קרקעות רווחיות דורש הבנה של מגמות נדל"ן, תוכניות תשתית עתידיות, ואזורי ביקוש אמיתיים. משקיעים שקונים בהתבסס על "תחושת בטן" או על עצה של מכר - בדרך כלל טועים.

חוסר הון לטווח ארוך ותזרים מזומנים

השקעה בקרקעות לא מניבה הכנסה שוטפת - להפך, היא דורשת הוצאות שוטפות (ארנונה, ביטוח, ריבית על הלוואות אם יש). משקיעים שנכנסים עם הון מינימלי ומצפים "לסגור מהר" מוצאים את עצמם בלחץ פיננסי כבר אחרי שנה-שנתיים, ונאלצים למכור בהפסד כדי לשחרר הון. צריך להיכנס עם תוכנית פיננסית שמניחה שלא תהיה הכנסה ל-5 שנים לפחות - ושיש לך את ה"נשימה" לחכות.

עבודה ללא יועצים מקצועיים

ניסיון לחסוך בעלויות ייעוץ מקצועי הוא אחת הטעויות היקרות ביותר. ייעוץ תכנון עירוני, שמאות קרקעות מקצועית, ועורך דין מקרקעין - אלה לא "הוצאות מיותרות", אלה השקעה שמונעת טעויות של מאות אלפי שקלים. משקיעים שמנסים לעשות הכל בעצמם, או לחסוך על יועצים איכוטיים, בסופו של דבר משלמים הרבה יותר בטעויות ובעיכובים.

כניסה ללא אסטרטגיית יציאה ברורה

משקיעים רבים קונים קרקע מבלי לדעת איך הם מתכננים להרוויח ממנה. האם הם מתכננים למכור לאחר אישור תב"ע? האם הם רוצים לבנות בעצמם? האם יש אופציה לשותפות עם קבלן? עסקאות מקרקעין דורשות אסטרטגיה ברורה מראש - לא רק קנייה עיוורת ותקווה שהכל יסתדר.

על הכותב: עומר גור הוא מייסד ומנכ"ל קבוצת פריים אינווסט, המתמחה בהשבחת קרקעות, ליווי תכנוני ואיתור השקעות נדל"ן באזורי ביקוש מובילים בישראל. בעל ניסיון של למעלה מעשור בליווי יזמים, משקיעים ובעלי קרקעות, ומכהן במקביל כסמנכ"ל א.ב. מוראנו נדל"ן - המדורגת במדד החברות היוקרתי DUN'S 100. לשעבר לוחם ומפקד בשייטת 13, חיל הים.

קבוצת פריים אינווסט מציעה מגוון שירותי ייעוץ והשקעה, החל מניתוח תב"ע ובדיקות היתכנות ועד ליווי מלא מול רשויות תכנון ומניעת טעויות יקרות בתהליך ההשבחה.