המעבר ל'פריסייל': מגמת ההשקעות החדשה בעולם הנדל"ן

לפני 22 שנה פסע ישראל מלמן את פסיעותיו הראשונות בעולם הנדל"ן. כאברך צעיר הוא זיהה את הפוטנציאל הגלום בנדל"ן האשדודי, וכך החל למכור דירות ישנות באזורים הישנים של העיר. "המצב הכלכלי בראשית שנות האלפיים היה קשה", נזכר מלמן. "האינתיפאדה הייתה בשיאה, ישראל חוותה משבר כלכלי, אבל דווקא המשבר יצר הזדמנויות טובות בתחום הנדל"ן. מכרנו אז דירות ברובעים הישנים של אשדוד כמו רובע ב', ג' ו-ו' במחירים מאד טובים. היום, כשהדירות בעיר נמכרות במחיר ממוצע של כ-1.9 מיליון, המחירים באותן שנים מרגישים כמעט דמיוניים. ביצענו עסקאות של 50-60 אלף דולר לדירה והמשקיעים שלנו השיגו רווחים משמעותיים".

ליצירת קשר השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם>>

ההצלחות הראשונות בתחום הניחו את התשתית להקמת החברה, שכיום כבר חולשת על פרויקטים רבים ברחבי הארץ ומלווה משקיעים רבים בעסקאות רווחיות. "כבר בשלבים הראשונים הבנתי שלא די באיתור נכסים ומכירתם", מסביר מלמן. "ההבנה הייתה שכדי להצליח באמת נדרשת הקמה של מעטפת מקיפה לליווי משקיעים. לא רק איתור נכס איכותי במחיר נמוך ממחיר השוק, כי אם העמדת פתרונות מימוניים, היבטי מיסוי ואף ליווי משפטי. המשקיעים למעשה קיבלו, ומקבלים גם היום, את כל החבילה תחת קורת גג אחת. משם החברה התפתחה ועברה לפעול בערים נוספות בהן אותרו הזדמנויות אטרקטיביות".

לאחר שהמחירים באשדוד הגיעו למיצוי מסוים ונעשו פחות אטרקטיביים למשקיעים, הסתערה "מלמן נכסים" על העיר קרית גת ולאחר מכן על הקריות. לאורך כל אותן שנים, החברה עשתה בדיוק את מה שהתמחתה בו – איתור נכסים פוטנציאליים ומכירתם במחירים נמוכים ממחיר השוק, כאשר לאורך כל התהליך היא מספקת למשקיעיה מטרייה רחבה של מימון, מיסוי, השכרת הנכס, שיפוצו והיבטים משפטיים. "כיום פועלים 15 סוכנים בחברה", אומר מלמן. "הם יושבים עם המשקיעים לפגישות אפיון מקדימות, בהן אנחנו לומדים לעומק כל משקיע. אנחנו רוצים לדעת מה היעדים שלו, מה ההון שעומד לרשותו, מהן היכולות האישיות והמנטליות שלו, וכך יודעים להתאים לו את העסקה הנכונה והמדויקת עבורו. לא כל אחד בנוי לכל עסקה. כמובן שלצד הסוכנים עומדים לרשות המשקיעים גם עורכת-דין מנוסה מתחום מיסוי מקרקעין, יועץ משכנתאות ואנשי מקצוע שמספקים את המעטפת הרוחבית למשקיעים שלנו".

הבהלה לפריסייל

כך, לאורך שנים, העיסוק המרכזי בהשקעות נדל"ן התמקד בעיקר ברכישה מסורתית של דירות. משקיעים נהרו בהמוניהם לדירות ישנות, השכירו אותן והמתינו להשבחתן באמצעות עליית מחירים. משקיעים רבים השיגו תשואה גבוהה על השקעתם עם הקפיצות הגדולות של מחירי הנדל"ן, כאשר חלקם אף הכפילו ושילשו את מחיר הדירות המקורי. אך בעשור האחרון דברים החלו להשתנות. "לפני כעשור", משחזר מלמן, "בשנת 2015 בערך, התחלתי לראות שהמחירים של דירות ישנות כבר לא מאד עולים לאורך זמן. הם די קפאו. זו הייתה נקודת מפנה משמעותית שהובילה אותנו להתמקד בעולם יחסית חדש ופחות מוכר של פריסייל".

ליצירת קשר השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם>>

מבלי להיכנס לפרטים סבוכים, עסקאות פריסייל הן למעשה מכירה מוקדמת של דירות. יזמים מוכרים את הדירות בפרויקט עוד לפני שהוא נבנה כדי להשיג את המימון הנדרש להשלמתו. באמצעות הפריסייל, היזמים משיגים הון לבניית הפרויקט והמשקיעים נהנים ממחירים נמוכים משמעותית מהמחיר העתידי והעמדת הון עצמי קטן. "עסקאות הפריסייל", מסביר מלמן, "מאפשרות למשקיעים שברשותם אותם סכומים שבעבר הספיקו עבור דירות, היקף של כ-300-400 אלף שקלים, לבצע השקעה בדירה חדשה וליהנות מעליית ערך גדולה. זה הופך את כל העניין של השקעת נדל"ן לאירוע מאד נגיש ואטרקטיבי".

כיום, הודות לניסיונה רב-השנים והיכרותה המעמיקה עם השוק, פועלת "מלמן נכסים" באיתור פרויקטים בעלי פוטנציאל רווחי ומשווקת אותם למשקיעים. "הפריסייל מאפשר להשקיע באזורים חדשים בפריפריה, במרכז ובירושלים, גם למשקיעים בעלי הון עצמי נמוך. עם השנים למדנו שאוכלוסייה טובה מעלה מחירים ברמה טובה יותר, ולכן דירות חדשות נהנות מעליית ערך בפחות שנים מדירות ישנות. לעיתים כבר בתוך 3-4 שנים הערך מכפיל את עצמו והופך לסדר גודל של כ-600-800 אלף שקלים".

בסופו של דבר, מסכם מלמן, "הייעוד שלנו הוא לזהות הזדמנויות, מקומות אטרקטיביים עם פוטנציאל  לעלות, ולהעניק ליווי מלא למשקיעים לאורך כל הדרך. יש לנו כיום עסקאות פריסייל באשדוד, שהיא עסקה שמושכת הרבה מאד משקיעים, אך כמובן גם בכל רחבי הארץ – מהצפון עד הדרום, לרבות פריפריה במעגלים רחוקים וקרובים. המטרה היא לבנות תמהיל טוב עבור המשקיע הספציפי כדי שייצא מההשקעה עם רווח מקסימלי. עד היום, ברוך ה', הגשמנו את היעד הזה להרבה מאד אנשים. זה הסיפוק הכי גדול שיש".